Aluguel × parcela do consórcio: faça a conta

A ferramenta

Digite o valor do imóvel (é o valor da carta), o aluguel que você espera por mês e o mês da contemplação. A ferramenta mostra o que você paga antes de ter o imóvel e quanto do aluguel cobre a parcela depois.

Como ler a conta

A conta tem duas metades, e a primeira é a que quase ninguém mostra. Os exemplos usam uma carta de crédito de imóvel de R$ 500.000,00, prazo de 219 meses e taxa de administração de 24% no plano todo, premissas de um exemplo publicado pela Ademicon.

Antes da contemplação

Nos grupos de imóvel com parcela reduzida, você paga a parcela reduzida até ser contemplado. É o que a ferramenta soma em "Pago antes de ter o imóvel". Nesse período você ainda não tem o imóvel e, portanto, não tem aluguel pra receber. Sobre a parcela reduzida, tenho uma página à parte: Parcela reduzida no consórcio.

Depois da contemplação

Com o imóvel comprado e alugado, o aluguel que você espera entra contra a parcela recalculada. A parcela reduzida não é desconto, então a parte que ficou pra trás é dividida nos meses que faltam e a parcela sobe. O aluguel de R$ 2.500,00 que a ferramenta traz de partida pesa 0,5% do valor do imóvel por mês. Troque pelo valor que você espera de verdade.

Quanto o mês da contemplação muda

Quanto mais tarde a contemplação, mais você paga antes de ter o imóvel e maior fica a parcela de depois. A tabela usa o aluguel e a carta de partida da ferramenta.

Valores de hoje, sem reajuste, sem seguro e sem fundo de reserva. Simulação ilustrativa, não é proposta.

Até a contemplação, você paga aluguel e parcela

Esta é a parte honesta da conta. Se você mora de aluguel hoje, até ser contemplado continua pagando o aluguel da casa onde mora e mais a parcela do consórcio. O aluguel do imóvel da carta só existe depois da contemplação e da compra.

A contemplação é por sorteio ou lance, sem data garantida. O lance aumenta a chance, mas não garante nada. Quanto tempo leva é assunto da página Quanto tempo demora pra ser contemplado?, e como o lance funciona está em Lance no consórcio.

Por isso a ferramenta pede o mês como hipótese e mostra o "antes" no mesmo painel que o "depois". Se a conta só fecha com contemplação cedo, ela não fecha: planeje pelo mês mais tarde que você aguenta.

O que a ferramenta não considera

A conta é simples de propósito. Ela deixa de fora o que depende do seu imóvel, do seu inquilino e do seu grupo.

• Vacância. Os meses sem inquilino não entram: a ferramenta supõe aluguel todos os meses.
• IPTU e condomínio quando o imóvel está vago.
• Manutenção do imóvel.
• Imposto de renda sobre o aluguel, e a taxa da imobiliária, se houver.
• Custos da compra: ITBI, cartório e avaliação do imóvel.
• Seguro e fundo de reserva. O seguro prestamista e o fundo de reserva, quando o grupo cobra, aumentam a parcela. A conta que eu faço com o grupo disponível já os traz.
• Reajuste. O crédito e a parcela são reajustados uma vez por ano, pelo INCC nos imóveis (regra geral da Ademicon). O aluguel também muda, e não necessariamente no mesmo ritmo.

Também não é investimento nem promessa de retorno: o consórcio é um jeito de planejar a compra do imóvel, e o aluguel é uma ajuda que você estima, não um valor garantido. Pra quem hoje paga financiamento, a comparação é outra: Consórcio ou financiamento.

Quero a conta do meu imóvel

Eu monto a conta com o grupo disponível, com a taxa, o seguro, o fundo de reserva e o reajuste dele, e mostro o "antes" e o "depois" lado a lado. Não prometo data de contemplação.

Quero a conta do meu imóvel